万科物业电梯设备维护作业方法与过程管控

1.目的 规范万科物业电梯设备供方维护标准及维护作业要求。 2.范围 适用于万科物业电梯设备维护业务外包监控管理。 3.职责 部门/岗位 专业管理部门 规范电梯设备管理标准； 监督指导各项目电梯设备房管理情况； 电梯供方维护情况进行评估。 项目负责人 维修负责人 监督本部门电梯设备管理。 指定电梯设备外包监督责任人； 监督电梯外包方及外包监督责任人职责落实情况； 对电梯外包方工作评估。 设备监督责任人 电梯维保外包方 对电梯供方定期维护工作进行监督、评估。 依照外包合同及本作业指导书要求落实维保职责。

职责 4.方法与过程控制 4.1电梯设备维护标准 4.1.1轿厢设备维护标准 1）轿厢内张贴电梯有效年检合格证、安全乘梯须知。 2）轿厢内照明良好，应急照明灯、报警功能应正常，轿厢通风风机无异常噪音，按钮面板整洁，字迹清晰。 3）紧急对讲话筒有使用提示标识，摘挂便利、通话声音清晰。监控探头确保画面能分辨乘客面孔。 4）轿厢平层误差在正负10mm以内。 5）电梯运行、增速、减速平稳。从启动到平层皆无异常震动、冲击及异常声响。行驶过程中轿厢无明显晃动，箱门无晃动而产生的撞击声，电梯门开启闭合灵活，无卡、擦声音。 4.1.2电梯机房设备维护标准 1）机房内配置盘车专用工具一套。 2）控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁，电器表面无积尘现象；主回路接触器无打火磷化迹象，接地电阻小于4欧、动力线绝缘电阻大于0.5兆欧、控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常、无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。 3）曳引机电动机连接紧固，无晃动，无异常运行声音，电动机轴承温度应不高于80℃。 4）减速器螺栓无松动、无锈蚀，运行时无不均匀的噪声或撞击声，减速器内润滑油清洁、无渗漏，油面在标准范围内。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度，油温不高于85度。 5）减速箱箱盖、窥视孔盖和轴承应与箱体连接紧密无漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封、润滑性渗油小于每滴/3-5分钟。 6）制动系统工作可靠，无不正常的撞击声，曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相摩擦现象。闸瓦与制动轮间隙小于0.7mm，制动器线圈温升不超过该电梯使用说明书规定的温度范围。 （电梯机房设备应防止老鼠啃嗜，限速器罩要罩上，控制屏门要关上。图库配图） 7）钢丝绳维护标准： A.钢丝绳表面无明显积垢、锈蚀、断股，平层线标识清晰。 B.轿厢和对重侧的钢丝绳应当张力均匀，张力差小于5%。 C.钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。 D.断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。 E.磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。 8）防止钢丝绳在曳引轮绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。 4.1.3电梯运行设备维护标准 1）轿厢门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿厢门刀对厅门地砍间隙为5-8mm。轿厢地砍对门厅地砍间隙符合安装要求。门厅锁唅合应不小于7mm。层门外面不允许能用手把门拨开。门扇下端距地砍应为5-8mm。门垂直误差不大于0.5mm。 2）门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好，无锈蚀。 3）轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水，设备无灰尘。 4）轿厢导轨导轮管理标准： A.导轨自动润滑装置的储油盒油位适中。 B.检查滑动导轮的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1mm，间隙应均匀。 C.导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。 5）限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。 6）安全钳 A.传动杠杆配合转动处应有良好的机油润滑钳口滚动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。 B.安全钳块与导轨工作面间间隙一般为4mm左右。 7）补偿柜在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。 8）安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿，电梯故障停止运行时，在轿厢内能用手将门拨开，其拨力应在200-300牛顿范围内。 9）缓冲器 A.油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下，油面高度应保持在最低油位以上。 B.缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。 C.缓冲器低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于120秒。 4.1.4电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业持证人员在15分钟内（或按合同约定）到场实施救助，非专业持证人员禁止实施救助。 4.2 电梯供方管理规范 1）服务中心电梯业务分包监督人员编制本项目《电梯年检管理清单》，以便有效做好年检有效期到期前的准备工作。 2）电梯维护外包方须具备相关资质要求。电梯维保供方派驻现场维修人员须持有规定的资格证书，资格证书复印件在服务中心备存。 3）服务中心电梯业务分包监督人员须持有规定的资格证书，监督人数参考1人/30部电梯配置。 4）电梯维修保养合同完善，供方监督人员掌握合同要点。 5）每月由责任部门依据合约和质量记录，对服务供方保养情况进行评估，并填写《电梯供方月度工作评估积分卡》作为供方是否扣款或终止保养合同的依据，结果及建议书面知会服务供方。 6）电梯维保供方每月前3日，应根据年度计划分析上月工作不足，制定下月工作计划，提交服务中心维修负责人。 7）每季度专业部门对电梯的运行、保养及故障情况进行总结，并对服务供方的保养计划内容和完成情况进行综合评价。 4.3 日常操作注意事项 1）对手拉葫芦、钢丝绳套、滑轮、支撑木、脚手板等工器具，使用前应认真检查，确无损坏方可使用，使用中注意承载能力防止过载，开闸扳手、盘车手轮应齐备、好用。 2）在井道内作业时，严禁一脚踏在轿顶，另一脚踏在井道中的任一固定点上的操作。 3）在轿顶进行检修作业时，应将安全锁、联动开关和轿顶检修盒上的急停开关断开。 4）用手轮盘车升降电梯时，应断开盘电源开关，并确保轿、厅门已关闭。 5）在轿顶进行保养或检修，需要移动轿厢时，严禁快车运行，应采用慢车点动运行轿厢。 6）在底坑作业时，应将限速器涨紧装置的安全开关和检修盒的急停开关断开。 7）禁止将安全开关如安全钳、安全窗、门联锁开关等用机械方法或电气短路方法封起来运行。 8）只有在电梯停驶状态时，方可进行检查或保养曳引绳。 9）当对电梯进行任何调整时，乘梯人员离开，保证轿厢内无人，并关闭轿厢门。 10）检修未完，检修人员需暂时撤离现场时，应做到： A.关闭所有厅门，一时关不上的必须设置防护，并在厅门悬挂“危险，切勿靠近”的警告牌，并派人值守。 B.切断总电源开关。 C..通知有关人员 11）维修、保养工作 12）更换电梯曳引绳 4.4定期巡检及维护要求 4.4.1半月维护项目及要求 序号 1 2 维护部位 机房、滑轮间环境 手动紧急操作装置 标准 清洁、门窗完好、照明正常。 齐全、在制定位置。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 曳引机 制动器轮轴各部位 制动器间隙 编码器 限速器各轮轴部位 轿厢顶 运行时无异常震动或异常声响 润滑、动作灵活。 打开时，制动衬与制动轮不应发生摩擦。 清洁、安装牢固。 润滑、动作灵活，电器开关正常。 清洁、防护栏安全可靠。 箱顶检修开关、急停开关 工作正常 井道照明 轿厢照明、风扇、应急照明 齐全、正常 工作正常 14 15 轿厢检修开关、急停开关 工作正常 轿厢内报警装置、对讲系统 工作正常 16 17 轿厢内显示、指令按钮 齐全、有效 轿门安全装置（安全触板、功能有效 光电、光幕） 18 19 20 轿门门锁电气触点 轿门运行 轿厢平层精度 清洁、触点接触良好、接线可靠。 开启、关闭工作正常。 符合标准（层门地砍和轿门地砍的高度差在±10mm的范围内）。 21 22 23 24 层站召唤、层楼显示 层门地砍 层门自动关门装置 层门门锁自动复位 齐全、有效 清洁 工作正常 用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位。 25 26 27 28 4.4.2季度维护项目和要求 序号 1 2 维护部位 减速机润滑油 制动衬 标准 油量适宜、除涡轮杆伸出段外均无渗漏 清洁、磨损量不超制造单位要求（制动衬磨损不应大于原厚度的1/3） 3 4 5 6 位置脉冲发生器 选层器动静触点 曳引轮槽和曳引钢丝绳 限速器轮槽和钢丝绳 工作正常 清洁、无烧蚀 清洁、无严重油腻、张力适中，当钢丝绳上出现断股及单丝磨损或腐蚀达到原来直径的10%层门门锁电气触点 层门锁紧原件啮合长度 底坑环境 底坑急停开关 清洁、触点接触良好、接线可靠。 不小于7毫米 清洁、无渗水、积水，照明正常。 工作正常 以上时，钢丝绳应报废。检查曳引钢丝绳的张紧程度是否一致，其张力与平均值偏差均不大于5%。 7 靴衬和滚轮 清洁、磨损量不超制造单位要求（靴衬每侧的磨损大于1mm时应更换靴衬，安全钳嘴与导轨之间的间隙为3-5mm）。 8 验证轿门关闭的电气安全工作正常 装置 9 层门、轿门系统中传动钢按要求清洁、调整 丝绳、链条胶带 10 11 12 层门门导靴 消防开关 耗能缓冲器 磨损量不超标 工作正常，功能有效 电气安全装置功能有效、油量适宜、柱塞无锈蚀 13 限速器张紧轮装置和电气工作正常 安全装置 4.4.3半年维护项目和要求 序号 1 维护项目 电动机与减速机联轴器螺栓 无松动 标准 2 3 4 5 6 7 曳引轮、导向轮轴承部 制动器上检测开关 曳引轮槽 控制柜内各接线端子 控制柜各仪表 无异常声、无振动、润滑良好。 工作正常，制动器动作可靠。 磨损量不超标。 各接线紧固、整齐、线好齐全清晰。 显示正确 井道、对重、轿顶各反绳轮无异常声、无振动、润滑良好。 轴承部 8 9 10 11 12 13 曳引绳、补偿绳 曳引绳绳头组合 限速器钢丝绳 层门、轿门门扇 对重缓冲距 磨损量、断丝数不超标。 螺母无松动。 磨损量、断丝数不超标。 门扇各相关间隙符合标准。 符合标准 补偿链（绳）与轿厢、对重固定、无松动 结合处 14 上下极限开关 工作正常 4.4.4年度维护项目和要求 序号 1 2 维护项目 减速机润滑油 控制柜接触器、继电器触点 更换、优质达标 接触良好 要求 3 4 5 6 7 8 制动器铁芯（柱塞） 制动器制动弹簧压缩量 导电回路绝缘性能测试 限速器安全钳联动试验 上行超速保护装置动作试验 进行清洁、润滑检查、磨损量不超标 达标，有足够的制动力 达标 工作正常 工作正常 轿顶、轿厢架、轿门及其附件安紧固 装螺栓 9 10 11 12 13 14 15 16 轿厢和对重的导轨支架 轿厢和对重的导轨 随行电缆 层门装置和地砍 轿厢称重装置 安全钳钳座 轿底各安装螺栓 缓冲器 固定、无松动 清洁、压板牢固 无损伤 无变形、各安装螺栓紧固 准确有效 固定、无松动 紧固 固定、无松动 4.5常见异常情况处理方法 4.5.1电梯困人处置流程（略） 4.5.2发生电梯进水事件处理方法（略） 4.5.3发生火警时处理方法（略）

5.任务清单

序号 1 2 3

任 务 日常巡检、监督 物业服务中心评估 公司评估报告 责任部门/人 责任人 维修负责人 专业管理部门 时限 1次/周 1次/月 1次/季度