购买写字楼的技巧

购买写字楼的技巧

任何投资品的价值，其中一个重要法则就是其稀缺价值的程度与品位如何？越稀缺其价值越高，而且不怕竞争，市场抗跌能力越强。

那么，什么样的写字楼具备稀缺价值呢？

一是看地段

也就是位置，重要的是地为，也就是社会属性，每个城市都有不同的功能分区的地段位置，同时在每个人的心目中又有心理及情感地位。在一个城市最好的位置应该是首先是政经区、商务区、商业区、生活区等，而政经区在每个城市是最尊贵的

地段的第二个标准是交通。交通是不能长时间堵车的，一定要畅通。美盛中心位于两条主干道金水大道、农业南路交汇处的西南角，堵车机会较少，公交站充足，离高铁站不远，有地铁口的写字楼其价值是不一样的，从上海、广州、北京等地的经验来看，地铁开通后，地铁口的写字楼租金立即上涨30%以上，因为地铁对于企业办公是特别重要的。

地段的第三个条件是配套。写字楼的地段配套指周边的商业、酒店、银行，应该是高端的商务配套，不一定很热闹，绝对不是繁华的商业区或闹市区，作为顶级写字楼的选址不是繁华的交通枢纽或传统的商业区，而是代表地位配套的第一区位。

二是看写字楼产品及定位

写字楼的品种很多，并不是号称是“甲级”、“5A”级的写字楼都是顶级写字楼，正

如汽车一样，有些三流汽车也称之为豪华，其实客户是不买账的，写字楼也是一个道理。

首先看写字楼的定位，定位主要从未来使用上是如何定位的，包括客户定位、层次定位、品种定位及市场地位定位等，而写字楼从上至下可分为顶级、甲级、乙级、丙级、SOHO级等，不同的写字楼的定位是不一样的。

其次，看写字楼本身的产品体系，整个产品体系包括主体产品、附属产品、配套产品三大类，而且每大类包括规格、技术、设备、质量、品位等方面。

主体产品，是指写字楼里的客户直接办公的空间建筑等，包括以下方面：

1、 办公空间

2、 垂直交通空间及设备

3、 大门及大堂

4、 卫生间

5、 动线规划及布局

6、楼体形象、造型、风格及体量

这中间涉及层高、柱距及规格、结构方式、窗户、装修方式、空调设备、消防、网络智能化、节能技术与绿色环保、视野景观的利用、楼体造型、高度、体量等，是否具有形象性、标识性、易找性等。

主体产品又可分为实体产品与形象产品，实体产品就是能直接使用的部分。形象产品是一种符号，包括楼体风格、大堂装修、候梯间、电梯品牌、卫生间水平等代表身份地位及享受的产品，这种形象产品越来越重要，是代表一种办公的心理感受，这种形象是一种舒适感及优越感，是一个人出入地方成功的标志。

附属产品：附属产品是为了正常使写字楼能够正常运营的必需的产品，有以下方面：

1、 停车产品（即停车数量及方式）

2、 垃圾处理

3、 空调及消防

4、 文化艺术

5、 智能化、网络技术产品（类似5A）

6、 物业管理用房

7、 供水及水质

以上这些作为一个顶级写字楼是必备而且要追求高品质，是必须要有的。

配套产品：

配套产品主要是指围绕写字楼运营而需要的配套，使写字楼办公更快捷、更效率、更

形象，需要以下方面：

1、 银行

2、 五星级酒店

3、 会议中心

4、 花园

5、 高端购物

6、 餐饮

7、 咖啡馆、茶馆

8、 健身

9、 其他

这些配套不要与写字楼在同一幢楼上，否则就会感到比较乱；如果在同一个楼上，那么要走不同的大门，拥有不同的大堂；有些配套也可以在周边，这样只要能满足需要即可以。

尤其是配套要与写字楼大楼的纯度与纯净分开，不能是乱七八糟的东西都放进来，一定要讲究档次与地位，定出主题形象，要有商务主题地位。

作为写字楼一个根本要解决目前困扰，写字楼的“停车难、乘梯难、吃饭难”的三大问题，所以在郑州只有美盛中心满足三大条件，总结一句话：中原之心 稀世珍宝，因为其是在省会郑州的中央政经区的核心之位，可用几个字概括“金水区、省府前、喜来登、地铁口”，这几个字也就代表了作为顶级写字楼的稀缺性。

三是看管理服务

写字楼建得再好，如果没有一流的物业管理服务是不行，一定要选择世界的三大行仲量联行、世邦魏理士、第一太平戴维斯等写字楼的顶级管家提供全方位的管理服务，只有这样，才能保证写字楼投资的收益。

1、设备设施管理维护好

2、写字楼形象好，每年都能升值

3、租户都是高端客户，租金有保证

另外，写字楼一定要通过LEED认证，只有这样才保证世界500强的企业入驻。

以上三大条件就是稀缺特质的表现，一定要将位置、产品及定位、管理服务进行综合统一，并要有形象、效率、价值，这也是我总结出的购买写字楼的三四法则。